【不動産投資初心者向け】融資・ローンにおける「プライムレート」と「個人属性」

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はじめに

 不動産投資において「これだ!」という物件を探し求め、不動産会社へ連絡、営業担当と説明とする段階になると、その不動産会社が提携している金融機関のローン(提携住宅ローン)を提案されるかまたは、このローンを組むことが購入の条件であるという説明を受けることがあると思います。

また、その営業担当から「弊社(交渉中の不動産会社)は、△△さん(金融機関名)と深いお付き合いがありますので、お客様の個人属性でしたらほぼプライムレートの金利でご案内できます。」といった説明を受けたことがある方もおられるのではないかと思います。

 一般に、不動産に関する情報は「足が早い」ため、物件購入検討から買い付けに至るまでの意思決定に際しては自ずとスピード勝負となります。

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ただ、融資・ローンに関する知識は、物件そのものに関する知識と同じくらい重要であり、収益計算に直接影響します。

したがって、不動産投資をされる方は、あらかじめ融資・ローンに関する十分な知識を身につける必要があります。

 そこで、今回は融資・ローンにおける「プライムレート」と「個人属性」について紹介します

(なお、「提携住宅ローン」に関する解説については、「かうまえブログ」さんのサイトが参考になるかと思います。)

 ※ 注:以下の内容は変動金利のローン商品に対してのみ関係があります。固定金利の商品に対しては関係ありません。

プライムレート

 プライムレートに関する定義とその種類については、東海東京証券のウェブサイトの説明で次のとおり、わかりやすくまとめられています。

プライムレートとは、優良企業に対して資金を貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことです。 日本では貸出期間が1年未満か1年以上かで短期プライムレートと長期プライムレートに分けられます。 このレートは各銀行が個別に定めていますが、短期のものは公定歩合や短期金融市場に影響を受けます。

出典: 東海東京証券ウェブサイト(最終閲覧日:2020年12月10日)

プライムレートとは

 先の説明文から、プライムレートとは最優遇貸出金利、つまり、金融機関が「これ以上下げることができない最も低い金利(値)」であることがわかります。

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 なお、この定義において、「優良企業に対して・・・」とありますが、このことは不動産投資を行う人、つまり個人投資家に対しても同様に当てはまります。

プライムレートの種類

また、プライムレートには、長期プライムレート(長プラ)と短期プライムレート(短プラ)の2種類があります。

日本銀行のウェブサイト(統計)からこれらの値の推移を確認することができます。

 これら2種類のプライムレートの推移を見ると、次のことが言えます。

  • 短プラ:最近変化していない(値の変化が長期的)
  • 長プラ:値が頻繁に変化する(短期プライムレートに比べ、短期的に値が変化)

 つまり、値の時間変化の仕方が互いに名前と正反対の特徴を示していることに注意が必要です。

プライムレートと不動産投資向けローンとの関係

 不動産投資向けローン商品は(私の知る限り、)長プラを基準とする商品が多いようです。

ただし、中には、イオン不動産投資ローン「マンションオーナーズローン」のように短プラ基準の商品もあるため、注意が必要です。

出典: イオン不動産投資ローン「マンションオーナーズローン」(ウェブサイト) – 商品の詳細情報 (PDFファイル) から抜粋(最終閲覧日:2020年12月10日)

長期プライムレートの確認方法

 例えば、みずほ銀行では長プラを毎月上旬に発表しています。

 私は変動金利のローンを2種類(いずれもみずほ銀行の商品ではない)組んでおり、金利の変動は0.05%単位で敏感になっている(∵損益に直接影響する)ので、このサイトからこまめにチェックするようにしています。

(もし金利が比較的短期間にどんどん上がった場合、それは利息払いが当初計画から大きくかさむことを意味するため、期間短縮型の繰り上げ返済を決断する必要があります。)


これまでの私の経験ですが、みずほ銀行の長プラの値が変わったとき、私の組んでいるローンの金利も変動しました。

 したがって、おそらくですが、銀行業界のいわゆる「横並び」体質からみずほ銀行の値が変われば他行等の長プラも変わる仕組みになっているようです。

[参考] 一方、短プラの方は、平成21(2009)年 1月13日から値がずっと変化していません。

個人属性

 冒頭で「個人属性」について言及しましたので、この用語についても確認しましょう。

個人属性とは

 次のとおりです。

個人属性とは、融資を申し込む人の勤務先や年収などの経済的・社会的背景のことをいいます。その人に融資してもよいのか、限度額はいくらにするのかを金融機関が判断する際のポイントとなります。

出典: 「不動産投資ローンの「個人属性」とは?金融機関は何を見てる?」 – 人生100年時代の不動産戦略メディア「リディア」(最終閲覧日:2020年12月10日)

個人属性とプライムレートとの関係

 最後に、冒頭の例のように、ほぼプライムレートの値と同じくらいの金利でお金を借りられる人はどのような人か?という疑問に答えたいと思います。

 一般に、金融機関は安定収入がある人(貸したお金が返ってくるあてがある・メドがつきそうな人)にはお金を貸し、貧乏人(貸したお金を返せるかどうかもわからない人)にはお金を貸すことはしません。

 また、金融機関には個人属性によって次のような対応をとります。

  • 対個人属性低:高金利(プライムレートから遠ざかる)
  • 対個人属性高:低金利(プライムレートに近い金利でお金が借りられる

このように、金融機関は借りる側の私たちから見ると不条理に思える (*) 行動をします。

* 真に生活・お金に困っている人にお金を貸すのが金融機関の社会的使命なのではないか、とする考え方。

しかしながら、残念ながらこれが現実というものです。

ちなみに、このあたりのこと、具体的にはお金に関する世の中のしくみや金融機関サイドの論理(考え方)を知りたい方は、『カイジ 「命より重い! 」お金の話』という本が一つの参考になろうかと思います(私も読みました)。

 要するに、自分の個人属性を高めるための方策に短期的・即効性のあるものはない、ということです。

もし、あなたがほぼプライムレートでの融資を得たいと思うのならば、次のことを行うしか方法はありません。

自己のスキルを高める等して、自分という人間の市場価値を高める
(セルフブランディングの向上)
->(そして、最終的には)社会的信用度を上げる。
具体的には・・・

(1) 金融機関にとって個人属性が高いとされる組織に所属する
(具体的には、公務員や大企業の会社員、医者等)

または

(2) 個人として高い安定収入を得る仕組みを独力で構築する

上記の対策について2通りのケースを述べましたが、いずれにも共通して言える点は「安定」、つまり、定常的な収入があるというのが非常に重要なポイントになる、ということです。

まとめ

  • 多くの不動産投資ローンは長期プライムレートレート(長プラ)を基準として利率が設定されている。
  • 長プラの値は比較的短期間で変化する。ゆえに、長プラ基準のローンを組んだ場合、その後のこまめなチェックが必要。
  • 個人属性はすぐに高まることはない。もし、ほぼプライムレートでの融資を得たいのならば、まずは自己の市場価値を高める(セルフブランディングの向上)等をすることにより高い安定収入体制をつくるしか方法はない。

Let’s try anyway. とにかくやってみよう。
(ただし、投資は自己責任でお願いします。)

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作成者: 飛ばない鳥

第2の人生を始動。フルリモート勤務・テレワークの環境を利活用し、スキルアップ(主に語学)と副業の本格化を企んでいます。 - 座右の銘: 人生は闘い, この世は情報戦, 上流をつかめ - 感銘を受けた名言(迷言?): 無から有はうまれない, こころの定年 その他、私に関するキーワードは次のとおりです。 ・投資・資産形成/運用(オプション取引を除く) ・乗り物系、一般の方があまり経験しない環境での仕事の経験 ・上記に関する資格 ・転職経験 ・研究(理系、修士課程時の内容について, 第一著者として査読付き英語論文2本掲載・公表済)

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